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租赁关系已解除,租客拒绝交还房屋是为何?

来源:南京V法院  时间:2018-12-10 09:47:46

​​​租赁关系已解除,租客拒绝交还房屋是为何?

秦研 南京市中级人民法院 昨天

现如今

在外租门店做生意的朋友特别多

承租人与出租人的矛盾纠纷也是不少 


今天故事里的毛某

在租赁关系解除后

却拒绝交还房屋

让我们一起来看看到底发生了什么吧

A公司在2008年自建了某小区的商业配套用房,但未办理规划许可和建设许可等审批手续。2009年7月30日,A公司与案外人黄某、张某签订了经营用房租赁合同,约定将上述房屋中部分面积出租给黄某、张某,租赁期至2014年10月31日

2010年2月1日,黄某将上述房屋内中部分面积转租给案外人陈某,租赁期至2015年1月30日。陈某将该房屋用于经营网吧,与毛某系合伙经营。之后,陈某将该房屋交由毛某代管,毛某将其分割转租给了杜某、刘某。

2013年1月20日,黄某因无法继续经营,向A公司提交了提前终止合同的申请。

A公司与黄某终止租赁关系后

陆续收回了部分经营用房

毛某拒绝腾空交还使用房屋

A公司遂诉至法院



原告A公司诉请:

1、毛某将房屋腾空后返还给A公司并支付房屋占用费;

2、毛某承担本案诉讼费用。


被告毛某辩称:

1、如果A公司不主张房租,可以将案涉房屋归还给A公司;

2、案涉房屋的房租确由毛某收取,2015年1月30日起,毛某与陈某结束合伙关系,但毛某与陈某前妻仇某存在合伙关系,所收房租也进行分成,A公司主张的房屋占有使用费不应由毛某一人负担。

面对他们的说法,法院又会怎么认定呢?

1、本案的诉讼主体是否缺漏?

陈某、毛某自认双方自2015年1月30日后已无合伙关系,毛某为网吧的实际经营者。因此,陈某对2015年1月30日以后毛某占有使用涉案房屋已不存在因合伙而产生的权利义务,故陈某并不是本案的适格当事人。

而毛某认为其与陈某前妻仇某存在合伙关系的主张,因其既不能提供合伙协议,也不能提供合伙分成的任何证据,还不能提供仇某的身份证号码、住址等身份信息,故法院不予采纳。


2、当事人之间存在怎样的法律关系?

因A公司至2015年1月30日以及该日后,均未收取毛某占有使用涉案房屋的费用,故毛某与A公司亦未构成事实上的不定期租赁关系


同时,涉案房屋未取得建设工程规划许可证,故A公司与黄某、张某签订的房屋租赁合同应为无效,进而陈某与黄某签订的用于个人合伙的租赁合同亦当无效。由于2015年1月30日,房屋租赁合同已经到期,且该合同亦为无效。


3、毛某应承担怎样的法律责任?

毛某在租赁合同无效、房屋租赁期限届满且未形成事实上的不定期租赁关系的情况下,非法占有使用涉案房屋,侵害了A公司对于涉案房屋的财产权利。该部分房屋占有使用费应当依据A公司与案外人黄某租赁合同中约定的租金标准,以176800元/年为标准计算。


判决如下

一、被告毛某于本判决生效之日起三十日内腾空迁出案涉房屋,并将房屋交还原告A公司。

二、被告毛某于本判决生效之日起三十日内给付A公司自2015年1月31日起至其实际迁出之日止的房屋占有使用费(房屋占有使用费按176800元/年计算)。

三、驳回原告A公司的其他诉讼请求。


承租人,又称"承租方"。是指租赁合同中使用租赁财产并按约向对方支付租金的当事人,在租赁关系终止时,承租人有及时返还租赁物的义务。本案中,黄某与A公司终止租赁合同后,转租方毛某没有及时返还房屋,因此属于非法占有使用涉案房屋。

此外,如果房屋所有权人在房屋租赁合同终止后,又将房屋出租给第三人或者出售房屋的,因原承租人拒不返还房屋导致的房屋所有权人无法履行其他合同的,因此导致的损失由侵权人,即原承租人承担。


来源:秦淮法院


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