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厚大律学:离婚时不动产增值的计算

来源:厚大律师学院官博  时间:2019-08-01 13:37:21

​​《婚姻法》司法解释三第十条规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。在实践中,如何确定增资部分收益,是司法难点。

下面看一则案例:

甲男在2004年购房一套,价格18万元,首付8万元,从银行贷款10万元,契税及其他费用1万元。婚前甲男归还本息合计5万元。2008年甲男与乙女结婚,房屋价值41万元,产权登记在甲男名下。婚姻存续期间共同还贷10万元将贷款清偿完毕,其中本金7万元,利息3万元。2012年离婚时房屋价值90万元。

双方对于离婚没有异议,对于房屋补偿款数额有争议。甲男认为虽然婚后还贷本息10万元,但是均是从其银行卡工资中扣除,女方没有参与还贷,无权要求补偿。乙女认为婚后男方收入属于共同收入,离婚时应当按照90万元减去18万元作为基数进行补偿,要求补偿款40万元。

看看法院的态度:

一审法院认为婚后甲男的工资属于夫妻共同财产,因此应当给与女方补偿。第一步计算房产的升值率,按照房产现价格除以(结婚时诉争房产价格+共同归还利息+其他费用)=90/(41+3+1)=200%,第二步计算补偿款,即共同还贷部分除以不动产的升值率=10*200%=20万元,非登记一方取得二分之一,即10万元,判决支付乙女补偿款10万元,乙女提出上诉,二审驳回上诉,维持原判。

    【最高人民法院民一庭意见】在适用《婚姻法解释(三)》第十条时,涉及夫妻共同还贷款项及其相应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称的不动产升值率,是用不动产现价格除以不动产成本,不动产成本包括购买不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。

    【江苏省高院人民法院新政策】江苏高院民一庭近日下发《家事纠纷案件审理指南(婚姻家庭部分)》,对“《婚姻法解释三》第十条规定的不动产婚内共同还贷及增值的补偿数额应当如何计算”的问题,明确:“补偿数额可以按以下公式计算:【夫妻共同还贷部分×不动产升值率÷2】。不动产升值率=离婚时不动产价格÷不动产成本(购置时不动产价格+共同已还贷款利息+其他费用)×100%。其他费用包括印花税、契税、营业税、评估费等,不包括公共维修基金、物业费。如果夫妻一方购置不动产后经过一段时间才结婚的,计算不动产成本时,应当以结婚时不动产价格作为计算依据。若在个案中计算所得补偿数额明显低于婚后还贷本息总额的一半时,应当依照《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则,判令取得所有权的夫妻一方给予夫妻另一方合理的补偿。”

 


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