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南雄北伟!城南、城北这次真拼了

来源:孟祥远  时间:2016-12-21 19:24:06
​今日头条

在这一年里,对于市场变化确实惊人,板块变迁尤其令人感慨:发现才一年的时间,早两年涨幅不大的城东如今4万+,河西限价下的火爆更不用多说。都说东富西贵,也可见南京人对这两个板块的认可度高,那南北楼市呢?

作为离主城非常近的两大板块,城南、城北这一年发生的变化,可能比往年都要多。它直接改变了每一位城南、城北人,且将影响到未来置业于此的每一位买房人!

两大板块既有惊人的相似点,又各具特色。如果南京楼市此前是“东富西贵”唱主角的话,未来“南雄北伟”可能是大亮点!

本文将从板块5大相同性、6大区别点,独家全面解读城南城北2大板块,重新发现这2大地产板块的真正价值!

、15大优势,鱼跃龙门!大城北、城南未来或将不输城东河西

重新审视“南北”的地产价值,会发现原来还有很多可挖掘的潜力,甚至在某些方面会赶超“东西”也不是不可能。孟祥远教授 认为,从未来地产价值空间来看,城南城北未来发展潜力可期,主要存在5大优势支撑板块未来发展:

1、地段价值毋庸置疑:隶属主城板块,是离主城非常近的两大板块。城北距离新街口几公里范围,房价上是主城的洼地,城南定位上则是主城的交通枢纽,到新街口也是非常便利;

2、土地储备丰富:相较于城东河西,城南城北最大的潜力莫过于其丰富的土地储备,未来地产价值潜力远远比大家想象得要大;

3、起点相对较低:如今城东房价动辄4万+,河西是被限价了,而城南城北目前还在3.5万左右,房价还未经历疯涨。这样的低起点也意味着未来想象空间会很大;

3、后发优势足:板块的发展潜力除了与现有配套相关,也离不开板块未来的规划前景。随着板块内配套的完善、一系列规划的起航,鱼跃龙门,未来追赶趋势不容忽视;

5、南京的交通枢纽:一个在亚洲最大交通枢纽南京南站,一个在南京最大的客流站——南京火车站,它们在南京交通枢纽上发挥着重要作用。一个注脚是,南京十三五期间也重点发展枢纽经济。

与河西城东相比,一直以老城面貌示人的城南城北,除了深厚的文化底蕴,被老南京人认可外,由于历史遗留、工业布局、人口结构等因素,新南京人对其印象也不如河西城东来的“亲切”。

但随着今年以来一系列规划改造取得实质性突破、区政府大手笔投入,老城建设迎头而上,市场变化剧烈,一点也不输新城。如,定位为继新街口、河西新城之后的南京城市第三极——南部新城十三五期间将全面发力;城北的鼓楼滨江商务区建成后将是鼓楼区最重要的经济增长极......

5大区别,看城南城北谁将跑得更快更远?

城南是一个刚需和改善分化较为明显的区域。大校场机场搬迁后,南部新城的新房收益最大,价格也是卯足了劲冲上3万/㎡,直奔3.5万/㎡,今年南站秦淮河区域的新盘旭辉铂悦秦淮首开3.4万,很接近3.5万。而刚需属性很强的板桥目前均价在13500—16000元/㎡之间。城南楼市供应量不大,高端人口集聚,需求旺盛,市场已然雄起!

城北板块覆盖鼓楼滨江、新玄武、迈皋桥、燕子矶、尧化门五大区域。其中,鼓楼滨江、新玄武、燕子矶今年板块更是迎来大爆发。鼓楼滨江毛坯3.8万,新玄武3.6万+,燕子矶精装修近3万。城北“三剑客”已经是名声在外,被大家普遍接受。作为主城难得的巨量开发地,城北在南京主城楼市中必然居功至伟!

从城南城北板块变化形势来看,房价正在起步,这两大板块都在迅速崛起。若还用老观念来看待恐怕就不适合了。南雄北伟,两虎相争,大家也不免会拿来比较。那么,谁会更胜一筹呢?个人认为,“南北”对比,主要存在五大区别:

1、历史沿革不一样:

城南:主要以发展新兴产业、商贸业为主。如今,南京软件谷汇聚了IBM、戴尔、润和软件、三胞集团、中兴通讯、华为科技、水利部南京水利水文自动化研究所等国内外1300家知名企业,约20万精英人士在此工作、生活。

城北:在老南京人眼中是“工业集中区”的代名词。的确,过去作为南京工业重地的城北板块,聚集了一大批化工厂,然而,随着城市的进一步发展,老旧的工厂逐步拆迁,城北在近两年的时间中发生了翻天覆地的变化。政府地铁的延伸,政策的利好,燕子矶新城、红山新城的建设等使得城北早已脱去工业重地的外衣,现阶段的城北欲形成“一心、一轴、五片”的组团式布局结构。

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2、客群不一样:

两地都以地缘自住客户为主,适当会导入一些外来需求。

城南楼市主要辐射是南城的工商业从业人员,和承接江宁的一部分客户。值得一提的是,江宁区想进城置业或者换房到主城的这部分需求,对城南楼市很垂青;

城北楼市以地缘性客户为主,他们也具有较强的消费力。随着央企在内的大牌房企越来越多的进驻城北,加上距离市中心非常近,其居住价值存在低估。

3、板块都分属南京三个行政区:

城南楼市分属秦淮、雨花、江宁三区;城北楼市分属栖霞、玄武、鼓楼三区。

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4、板块增长极不一样:

城南”三剑客“:

城南的南京南站、卡子门、软件大道三大主力板块目前都已站到3万以上。10月份,南站新盘绿地玉晖首开,均价34178—34996元/㎡。

1、南京南站将打造成为亚洲最大交通枢纽站:城市快速路网交汇、5条地铁线、高铁站。像多地铁交汇这样一种很高端、很现代化的一个枢纽,会拉动南京南站所在的区域作为城市中心的整个崛起,赋予城市新中心的意义。

2、卡子门大校机场区域作为离主城最近的板块,未来定位是文化、创意、休闲、旅游等高端产业聚集的区域,随着机场搬迁,路网打通,这个区域的价值也随之释放出来,未来,它既是南京市向外去展示的名片和城市的客厅,也是走进南京城必然要经过的门户和地区,起点很高!

3、软件大道最明显的优势在于离河西近,一路向西就到河西,并且处于河西板块外溢的房价高价值链上:河西大街—软件大道—南京南站 一线。地段价值很有吸引力。

城北三大主力板块:

鼓楼滨江毛坯要3.5万+,新玄武板块走高端路线,站到了3.5-3.6万,一时之间让被限价的河西南尴尬沦为“价格洼地”,而城北另一“新秀”燕子矶新城精装修也已接近3万了呢。

1、鼓楼作为首善之区,汇聚了全市优质资源,尤其是最受关注的学区资源。鼓楼滨江将鼓楼区最好的资源导入,加上本身具有的一线滨江资源优势,未来价值性爆发有后劲;

2、燕子矶新城作为南京市政府在主城内集中重点开发的新城,随着燕子矶新城区域内化工企业的搬迁工程的结束,生态环境稳步提升、交通学区等配套建设跟上、城市功能稳步提升、新城建设框架和产业布局正加速形成。燕子矶版块已挥别“工业时代”,迎来了“生态、滨江、宜居”为目标的宜居时代;

3、随着旧城改造基本完成,这令曾经发展缓慢的城北要成为南京城市发展的新潜力股。而作为离主城最近,发展最为成熟,再加上高逼格规划的新玄武更是成为主城区乃至全南京关注的焦点,寄托了玄武复兴的希望。

5、战略地位:

城南大手笔资源投入:

南部新城

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△大校场机场区域航拍图(来源南京发布)

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投入上:作为“十三五”期间主城地区开发建设最大工程的南部新城,单单秦淮区将在南部新城投入1500亿元,10年后将其打造成南京“第二个河西”;

核心区:由南站板块和大校场机场2大板块组成

学区上:南站地区规划了一所高中、三所初中、三所小学、8所幼儿园。目前有一家小学已经基本建好,就在茶都旁边的雨花外国语小学分校。

交通上:目前地铁已通1号线、3号线和机场线,在建的宁和城际也预计明年底通车,还有十三五计划开工的6号线也将在南站北广场设站点。

商业上:今年南京南站商圈已新开工4个商业综合体,加上此前开工的两处综合体项目,未来将新添6个大型商业配套。

软件大道:

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优势:位于雨花区的中国软件谷,是中国第一软件产业基地,汇集了相当多的国内外知名软件企业,比如华为、中兴、戴尔等等。今年在”雨花台区2015—2020年建设规划“中明确指出要重点推进软件大道区域建设。

交通:地铁10号线,规划中的地铁8号线也会在此地设站

医疗:明基医院

配套:距离南京最著名的三大商圈——河西CBD商圈、南站商圈以及新街口夫子庙商圈

城北大量优质资源投入

鼓楼滨江:

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投入:下关滨江商务区位于南京市鼓楼区西北部滨江沿岸,规划用地面积5.6平方公里,其中核心区规划用地2.36平方公里,规划总建筑面积372万平方米,总投资约800亿元。旧貌换新颜量变中,相信在不久将来将会迎来质变。

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级别:滨江商务区,市级

名校:拉力琅分校,南师附中树人和金陵汇文等名校分校

地铁:规划建设地铁5号线,地铁9号线一期

特点:江景资源,老下关文化资源,学区

燕子矶新城:

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优势:燕子矶新城拥有“地处主城、坐拥滨江、文化底蕴深厚”三大方面优势。距离新街口商业圈、仙林大学城、南京火车站、南京火车南站等均在半小时交通圈内。

规划:以陆家嘴为蓝图,打造T状生活服务带

名校:三所高品质新校签约入驻,南外、晓师附小(燕城分校)、特殊教育学校

地铁:三线轨道交通(1号线、6号线、7号线)

新玄武:

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规划:总规划面积7.13平方公里,核心区域2.13平方公里。作为南京主城区核心区域,拥有较为完善的医疗、教育、文体设施,凝聚地段、配套等先天优势,能够满足商务商业、旅游休闲、居住各方面的需求。

交通:4条地铁四通八达,坐拥“高铁”和“地铁”

资源:毗邻紫金山、玄武湖生态文化旅游示范区

特点:接近优质高校

点评:就两大板块在南京城发展战略地位上而言,城南会略胜一筹,毕竟我市规划的“一带三枢纽”主要在城南板块。

6、土地储备:决定未来发展空间

经济学家威廉·配第说过:“劳动是财富之父,土地是财富之母”,这充分说明了前人对土地重要性的认识。在房地产行业,土地更是弥足珍贵,业内更以“面粉贵过面包”来形容地价高企带来房价飞涨的真相,对于大城市房地产市场来说,由于前期大量集中开发,城东河西土地开发已接近饱和状态,而城南城北却有着丰富的土地储备。

城南区域:

南京南站:大校场机场的搬迁,为寸土寸金的南站区域释放了市区10余平方公里的可开发利用土地,同时也解除了长期制约城市南部地区规划建设发展的“紧箍咒”。而南站地区可出让的土地为3000亩,目前已经出让了三分之一,还有2000亩土地可以出让。

大校场机场:北至外秦淮河、运粮河,东南至绕城公路,西至大明路、卡子门大街,总用地面积约9.94平方公里。

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城北区域:

燕子矶:燕子矶新城总规划面积19平方公里的,2016年燕子矶全年将出让土地600多亩,分别为:钟山化工厂AB地块、和燕路560号CD地块、和燕路560号FG地块,未来将引进品牌房企来提升板块整体的居住品质。燕子矶和燕路560号FG地块,预计出让面积4.73公顷,计划于二季度入市。

新玄武:据介绍,截至2015年底,铁北红山新城已完成片区超50万平方米的城中村(95%)拆迁。2017年上半年全面完成片区城中村、工业厂区的征收及搬迁工作。未来2-3年内,铁北红山新城将释放各类性质42宗,约1340亩的可建设用地,涵盖商业、商务、科研、商住、住宅等五类性质用地,其中居住面积140万平方米

点评:由于南京主城可开发用地的日益稀缺,城北将逐渐显示出其土地开发空间充足的优势。


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