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楼市降温,这三类人会很难,今天揭秘两大真相!

来源:孟祥远  时间:2016-12-15 19:42:33

这几天天气开始降温,而最近南京楼市的降温、降价的信息已经铺天盖地。业内外人士都高度关注,我们从五大方面整理时发现,在这一波调控落地之后,南京楼市确实遇到了比较大幅度的降温,寒冬正在到来,不可不察!

全国大环境遇冷:12月11日,中国指数研究院发布了11月百城房价指数,数据显示,全国16个热点房价涨幅全面收窄,调控威力显现,市场震惊。12月13日,国家统计局新闻发言人毛盛勇介绍2016年11月份国民经济运行情况,从10月份下半月和上半月环比数据来看,15个城市中,有7个城市环比价格是下降的,绝对价格在往下走,有7个城市环比涨幅在收窄,有一个城市是持平的,说明这些热点城市房价过快上涨的势头得到了初步遏制。

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南京新房难卖了:江北新区江浦某盘开盘1个月只卖出几套房;城北某项目1个月仅卖出去一套房;而最近,上周末首开的江宁较为偏远的湖熟纯新盘梁台煦府,虽然售价只有11000元/平米,但销售成绩好像也不是很理想,网上房地产数据显示认购只有2成多……

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梁台煦府分栋成交状况表

南京二手房难卖了:麒麟有二手房房主急用钱,总价降30万出手;高新区朗诗未来街区某业主以单价1.7万多出手一套精装修房源,总价比同类型房源低出20多万;城东的马群公寓,正常价位在2.2万/平米左右,近期有房主降价28万急售一套面积101平米三房,单价2万不到……这样的例子,也可以说是一些笋盘的机会,在我们买家讲坛的社群讨论里屡见不鲜

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中介迎来关门潮:新政后南京二手房成交下滑,房主看多不愿降价,夹缝中的中介门店日子很难过,不少门店人气寥落,江北、江宁、河西、仙林、城南等板块已经陆续传传来中介门店关门的消息……

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图片引自每日楼市,关店的中介很不少

买房人数的下降,以前南京可以说是全民买房,热潮涌动。不过在限购、限贷出台之后,很多投资客被挡在了门外,部分改善客群也因首付上调,遭误伤,种种因素使得市场的整体需求量大幅降低,我们评估南京楼市的客户量缩水在50%左右。这从楼市新闻关注度大幅下降可见一斑。


我们认为市场的降温,是楼市紧急调控带来的客观效果。但同时,降温对市场的冲击也是毋容置疑的,其中3类人的生存将非常困难,值得关注:

第一类:是没有地的开发商、之前高杠杆或者过于激进拿地的开发商。我们今年反复讲土地市场三年一周期,2007年、2010年、2013年部分拿高价地的开发商短期就被套,那么2016年也不会例外。从市场反馈的信息来看,目前一些高价地周边楼盘销售价格远不及土地的价格,使得这部分高价地未来一段时间将站岗,等待市场回暖再出货。

没有项目的开发商,后期将难以生存。即便有项目的开发商,明年也不一定能卖。高价项目去化难会导致上市推迟,部分项目有现房销售的要求,所以也只能等到2018年才能上市销售。这意味着未来很多开发商将被淘汰,兼并、重组将成为常态。同时,也会有不少从业人员将受到影响,工作岗位或面临调整。总之,出来混总是要还的,明年过好日子的开发商不多。

第二类:急于出货的投资客会比较难。当下市场符合条件的买房人比较少,观望情绪浓,导致二手房业主出手难且慢,这使得比较激进的投资客想在短周期出手,就不得不降价。如果之前是加杠杆、首付资金来源有问题、支付能力不足的投资客会比较难。所以,我们今年也不主张大家投资过于激进。至少要坚守的底线是:首付是自有资金,未来2-3年的月供不出问题。

第三类:二手房中介的日子会不好过。卖房人看多,买房人减少,使得成交量大幅缩水,同时导致收益高度依赖买卖的中介,在生存上会遭遇到较大的问题。目前来看,当下的市场行情在短期内不会得到扭转,所以中介关门潮还会继续。这个时候,专业的中介公司要打好基础,修炼内功,迎接市场的挑战,为未来储备力量。

与此同时,通过分析最近市场的关键要素(此前政策面的微妙转变,12月13日已在本公众号做过解读),发现南京楼市暗含两大真相,决定楼市未来发展,值得关注

第一大真相:南京楼市其实没有那么差,降温更多只是个案。

1、据中国指数研究院的数据显示,11月全国100个城市(新建)住宅平均价格为12938元/平方米,环比涨幅较上月回落0.77个百分点。按中位数计算,全国100个城市(新建)住宅价格中位数为7342元/平方米,环比涨幅较上月回落1.71个百分点。从二手住宅来看,十个城市主城区二手住宅样本平均价格指数环比涨幅也呈全面回落态势。其中,南京房价环比上涨0.43%这也意味着,南京房价只是在调控后走稳了,并没有实质性下跌!

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2、本月18日国家统计局将发布11月70城房价,我们预计房价数据上会有微降,但幅度不会很大,这个走稳的态势会维持一段时间。因为在12月9日召开的2017年经济工作会议中,中央也明确希望楼市保持平稳发展,建立长效机制。

3、据365二手房最新数据统计,上周南京二手房挂牌均价为24823元/㎡,房价比前一周的24722元/㎡上涨了101元/㎡,可见南京二手房整体价格其实仍在上涨

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4、南京楼市库存量很低,想买到合适的比较难。这样的局面起码在2017年仍不会得到改观。受到限价、土地价格高等因素影响,明年南京楼市的上市量仍比较少(之前统计过2017年上市纯新盘只有30多家,比2016年大幅减少),不会因为供过于求而导致降价潮。

第二大真相:2017年南京楼市将延续今年底态势,以盘整,趋稳为主。统计数据上房价可能还会有些下调,但总体上价格不会有多大的下跌空间。在这波调控风潮过去之后,待进入2018年,热点城市包括南京的楼市应该再迎来爆发。未来一年,应该是比较好的上车时机。这个具体不方便在这里展开,不妨拭目以待!


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