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抄底!2017年南京楼市九大关键词

来源:孟祥远  时间:2016-12-09 20:01:15

回顾2016年,这一年中房地产人、买房人过得是不是惊心动魄?从各种NO.买房版本到经历一场史上最严调控,且楼市调控步伐一直都未停止。就在昨晚,南京市房管局连夜再出重拳,发布楼市监管“升级”的最新通告,对近期扰乱市场秩序的行为与现象将继续严厉查处,以预计未来一段时间,楼市调控的效果将会非常明显。

这一年楼市风云变幻,市场似乎更让人捉摸不透,而2017年却越发令人期待。毕竟雨过天晴后,风景才独好。今天,我们用十大关键词,梳理即将过去的2016年,展望下2017年南京楼市的走向。

1调控持续,以稳为主

自9月30日至今,全国各地已有超过24个城市出台了50多次楼市调控措施:

9月30日晚间至10月9日,短短10天时间内,北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等22个城市先后发布新楼市调控政策,重启限购之外,信贷政策从严,并从供地量和限价等多方面出击,抑制投资需求,防止房价过快上涨。

11月份,11个城市再度加码调控,上海、天津、武汉、成都、杭州、西安,南京也于11月14日夜间发文加强市场整顿。

南京楼市的三轮调控政策概览:

第一轮:从4月25限价令出台,到9月25日,南京出台主城限购政策;9月27日,出台宁“十三条”,促进房地产市场稳定健康发展,起到一定效果,但难遏地王。

第二轮:10月5日,南京加强版限购、限贷政策同时出炉,调控力度堪称史上最严厉,四限的严厉程度直逼一线城市。

第三轮:11月14日,南京房产局发布四项措施促进房地产市场健康发展。11月15日上午,国土局出台新规,限定开发商拿地必须为自有资金;下午,物价局对两起商品房销售价格违法行为进行公布。至此,第三波调控已出炉!

点评:

1、此轮收紧性政策密集出台,四季度楼市降温明显,可见调控取得不错的成效。市场后期,调控依然要坚持不动摇的,毕竟楼市特点要讲政治,你懂的;

2、目前调控处于一个高压状态,再加码也已经没有更多空间了。

3、明年楼市政策层面的外部信号变化更值得关注。据国统局最新发布的11月CPI数据显示,同比增速升至年内最高位,那么明年的货币政策会不会收紧就很有看点。加息事件概率、限贷政策将成为关注焦点。

2房价趋于稳定

经过2个月的调控,房价过快上涨的预期已基本得到抑制:

根据国统局发布的70个大中城市房价数据,南京10月新建商品住宅价格环比涨幅回落1.3个百分点,上涨2.4%,排名全国第9!涨幅进一步回落。

更值得关注的是,南京10月下半月房价环比涨幅只有0.3%,从10月上半月的2.0%,降到10月下半月的0.3%,房价涨幅明显收窄,与0增长已经很接近,房价将很快迎来见顶。

点评:

1、从目前房价数据可以证实,南京房价正处于理性回归中,将逐渐趋于稳定。在连涨了20个月后,未来一年调整期中,南京房价会处于一个低位。

2、调控的矛头直指投资客,但也难免会误伤一部分改善客群和刚需。但调控政策是给市场降温而不是冰冻,既抑制投资投机需求,同时又保护刚需改善需求,最终是保障楼市稳定发展。

3、楼市要讲政治,未来一年中,政府会紧盯着市场不放松,只许跌不许涨,当然跌也不会大跌。

3新房供应有限,进入存量房时代

据相关统计,预计2017年36家纯新盘即将上市:

河西:保利天悦、上海建工G68、金茂府、葛洲坝G14、正荣G63、胜科星洲府

江北:江山薈、大华G36地块、金隅G07地块、明发阅山悦府、三金G35、中建东孚G02、保利G03、通宇G58地块

江宁:融侨G18、中南海棠集、万科淳化G67、禹洲淳化G71、远洋风景、禹洲G59、禄口机场G48

城中:绿地G43地块

城南:绿城深蓝、万科南站G40地块、禹洲铁心桥G71地块、栖霞板桥G10地块

城北:当代G65地块、招商G01地块、中海小桃园G34地块、紫金铭苑、鲁能尧化门G52地块

城东:中南熙悦、京奥港未来墅、栖霞G46地块

仙林:新城璞樾和山、高科G51地块

点评:

1、以目前市场供应来看,12月出货量明显不足,截止今天,本月南京新房上市量不足100套;

2、明年新房供应量也不会大,统计上是有这么多纯新盘上市,但实际上最终能不能如期上市还得打上问号:

3、由于地价的关系,很多新房要现房销售,新房供应不会大,大多数项目未来将打造高端产品;

4、明年,二手房进入存量房时代,将成为市场供应端的主力。

4楼盘优惠促销增多

久违的优惠开始逐渐活跃起来!据统计,12月南京35家楼盘放优惠。

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点评:

1、调控之下,楼市降温明显。但大部分开发商在2016年活的都很滋润,已经提前完成年度任务,好几家甚至超额完成年度目标。今年销售额完成得不错,明年指标也不低。

2、在只有日均200套左右的成交量下,证明了房企受调控影响大,来年这样的去化速度肯定难以满足开发商。所以,不排除明年有些开发商为了达到指标释放更大幅度的优惠,给出力度不错的打折促销活动。

5市场各类分化加剧

这一波调控之下,市场的分化明显,主要包括板块的分化、开发商的分化、产品的分化、价格的分化这四方面。

板块的分化:有些板块供不应求,有些板块却门可罗雀,不谈河西这种开盘即遭疯抢的板块,当然河西也不再开盘了。这一波中我们可以看到很多刚需板块表现不错,比如空港新城的刚需盘新城保利天地,它于11月24日加推8#、19#楼,分别是78、88㎡的户型,共287套,均价约16838元/㎡左右,据开发商透露,去化非常不错。

开发商的分化:开发商在如今的买方市场中也不好受,开发商拿地的门槛加高很多,目前排在前十的开发商资金至少得有500万以上。但买方市场对买房人是好事,现在有机会能上车的抓紧上车。

产品的分化:由于高价地多,后市将会迎来越来越多的高端产品,比如麒麟板块的中南熙悦和京奥港未来墅,目前麒麟天花板是启迪方洲2万6的洋房,而这两个纯新盘预计都要卖3.5万以上,毕竟中南楼面价19195元/㎡,而京奥港楼面价更达到22353元/㎡。

价格的分化:纵观目前南京楼市房价,主城之内基本破3万,从全国层面来看,一线城市和热点二线房价会保持坚挺,这是从人口、城市建设、经济基础各方面综合来看;而一些居住属性差、发展不成熟的城市在这一轮中,则存在房价虚高。

6买房人迎来抄底好时机

楼市可能会迎来比较好的抄底机会。从楼市周期性角度来看,旺季卖房,淡季买房是比较明智的选择。旺季末期是最好的套现时机,而淡季能买到好房子,待到交付时市场不会差,能卖出好价格!过去的历史经验也告诉我们:调控之下,在低点买入市一个比较好的时机。

且目前的市场处于调整期并非降价期,短期之内确实市场有一定压力,但今年难有明显的降价潮,进入2017年楼市不乐观,但中长期我们还是很有信心的。原因有三:

第一,涨的大,跌的小;涨的长,跌的短是楼市基本规律。经过调整期之后,市场会恢复稳定。

第二,高成本决定了未来房价不会低。现在开发商开发成本都很高,尽管会存在地王被套,但不可能都被套。等到2018年,一批坚挺的开发商要解套,价格自然不会低。可见,2017年的入手时机都还是不错的。

第三,短期之内想把南京的市场彻底打趴下不太现实。南京已经经历很长一段时间比较优秀的市场,这也不是一天造成的,在这样的市场环境下,南京发展可期。

7地铁等城建大爆发

十三五规划期间,南京地铁迎来井喷式爆发:

1、预计十三五末,南京将再建8条地铁,分别是4条延伸线和4条正线。4条延伸线包括一号线北延线、二号线西延线、三号线三期、十号线二期,4条正线包括五号线、六号线、七号线、九号线一期。

2、结合江北新区发展,还有3条新线正在补报“十三五”规划,包括四号线二期、十一号线一期、S8宁天城际线南延,总长度39公里。

3、在8条已获批的线路中,五号线建宁路试验段已经开建,七号线也进入了勘测阶段,其余6条线路的前期方案工作也已于今年年初启动,目前正在全力推进中,“‘十三五’ 规划建成之后,加上已经运营的线路,整个南京轨道交通线网的规模预计可以突破500公里。

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(仅供参考)

2017年,南京地铁将有以下新动态:

2017年即将动工的地铁:宁句城际、宁滁城际滁州段、7号线

2017年即将开通的地铁:4号线、宁和城际、宁高城际、宁溧城际

8中介、营销人员日子不好过

调控政策直接重创了整个楼市的成交量,抗风险能力低的二手房行业受其影响更大。员工离职、店面关闭,已经在南京多个地区的中介出现。据了解,南京已经超100家二手房中介公司关门。这样的市场下,小中介很快就撑不住,而大中介也只是在咬牙煎熬。预计明年二手房市场业务还将继续大减,中介门店迎来关门潮。

点评:中介公司难做,成交量下滑使得从业环境变难,在售新盘减少也会使得营销人员日子不好过。

92017年将出现“量”的大萎缩

2017年将呈现一个“量”的大幅度萎缩局面,主要包括以下几方面:

1、成交量萎缩将十分明显:今年南京新房成交量在10万套左右,估计明年会缩减到8万套,下降40%;

2、新房供应量减少:为了控制房价涨幅,除了不给涨价的限价限制,很多高价盘销许也下不来,以致很多楼盘放缓推盘节奏,造成供应房源减少;

3、有资格购买者锐减:双限之后,很多人没有了买房资格,首付门槛也提高到5成、8成。而调控的目标更是精准打击到投资客,抑制投资投机需求。

4、百亿房企之路艰难:大部分房企2016年的销售与资金都非常良好,南京也出现了百亿房企,据11月份数据显示,目前南京市场50亿房企已超16个!但明年

2017年南京楼市关键词到底是啥?

​孟教授 也就此事发了微博

来看看网友都怎么说~

LealXU:危中有机

随风幻城:机会往往在这中间。

mianba540:加息后---暴跌从投资客比率最高的江北开始

sat111:抄底

轩哥的麻小Q:捡漏抄底

tengzm:教授想到的词“整歇”猜中有奖

用户5899415346:走的好好的 被拉了一下

彡把叨:问题是不让俺们外地人去买

全宇宙独一无二的蓝:尴尬

涟漪ricky:美元加息箭在弦上,不排除中国大幅加息的可能性

wk_mail21:忐忑

财东京:补涨

网来一丁:衰

海盗王去哦:南京永远涨!

合肥土包子:阴跌

钱震明:走杭州过去五年的路

秦霸天下007:阴跌?

pandainfo:惨

天印山下人:滞胀

炎王zi:没在南京交社保买不了啊

旺角食堂:踟蹰

CILINE希绫法国代购:冷峻

喵总心情棒棒哒:封藏


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