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再论对未来房市的判断

来源:京城的叔  时间:2019-03-07 11:19:56

​​​老粉都知道去年底,中央经济工作会议结束时,我写了一篇解局房市的文章,谈了对未来房市的4点判断(连接放在文后)。谦虚地讲,文章写得很坦诚,一文定乾坤,基本上点透了三五年内的房市逻辑。值得读一读。

去年底的大概判断如下:

判断1:房市不会崩,也就是说不要等大跌

判断2:培育租赁市场,特别是优质稳定长期租赁市场很关键。

判断3:房产税在路上,何时落地主要看财政缺口。

判断4:调控充分授权地方,结构性格局必现。

为什么今天要再谈谈房市呢?因为前几天最高机构发了一个文《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》,这应该是我中央第一次这么高层面的发布有关“消费”的指导意见。

为什么看到“消费”想到房市呢?因为信贷密集度过高的投资需要去杠杆,不可依赖,只能从消费中找出路,世界是普遍联系的。在给出判断前,我讲几层意思。

一,过去10年我们经历的经济态势,和30年前的日本没有什么不同。

信贷扩张推动投资扩张的经济模式遭遇困境后,抛弃投资密集型增长,转型消费密集型增长模式,是上世纪后期,日本,韩国都曾选择路子。 投资受阻,银行受制于监管,导致两个问题,一是影子银行兴起。二是金融自由化的鼓吹。一旦以上两个问题出现,那么,新的金融创新将发生,房地产,消费信贷泡沫会急剧增长,而不得已,我们要选择去杠杆,去不好,就是通货紧缩和资产负债表的衰退。而过度信贷扩张,创造了大量的私人债务,流向房地产,或者金融投机,没有配置到生产领域,那么债务压身,就很难化解。所以,曾极度繁荣的日本遭遇了失去的20年。

这个故事的前半部分是不是感觉很熟悉?但后半段,我们将走向繁荣。

二,国家体制决定了,我们不会走美日老路,而会走向繁荣。

最近我多次说,日本、美国的金融危机、经济危机是人为造成,而金融成为华尔街精英实施剥削的更高形式,华尔街用数学和模型,借助房地产市场,构建了一个剥削游戏,做大——做空——抽身——纳税人买单。2008年的金融危机,与其说是资本主义市场经济的周期宿命,不如说是有预谋的多头做空,利用所谓市场的自由,合法玩剥削的勾当,最终纳税人买单还没话说,这个游戏是不是很高级?至此,金融危机成了超脱工业化时代,实体扩大在生产导致产能过剩,消费不振,周期性衰退的,另一种人为灾难,你们没意识到吧?华尔街的精英就是造就新游戏的人,规则是他们定的,只不过从原来压榨剩余劳动价值,变成了隐蔽式的金融剥削。

我们是人民的政府,自然不会参与,也不会允许资本势力在我们的市场中搞这种游戏。

有了以上两点判断,我想房市走向可见端倪。其实,在过去两年,我们已经开始走向转型,由投资促经济转换为由消费促GDP,银行也将依赖信贷的投资机会转向消费,这个趋势很明显。

近一年的房市回调也已经说明了问题,信贷收缩伴随的就是房价回调。房地产价格极度依赖信贷,为什么呢?这是两级促进一级。

一方面,现在的金融信贷,早已不是传统的居民部门储蓄余额支持资本市场扩大投资,现在的金融可以无限扩张信贷,杠杆+杠杆,一笔钱在三家银行转一圈就能释放3倍的信贷资金,金融市场提供的是无限的信贷供给能力。

另一方面,京广沪深的土地,绑定优质资源的土地是有限的供给,也就是说,潜力无限的信贷需求和优质土地的资源有限供给,这两级之间互相作用,导致房市对信贷的深度依赖,大起大落,信贷周期也就是房地产资产周期。

再次,我想你们注意到了,近两年,银行在压缩房地产贷款同时,在不断扩张对个人信用贷款业务。进一步提升金融对促进消费的支持作用,规范发展消费信贷,把握好保持居民合理杠杆水平与消费信贷合理增长的关系。鼓励保险公司在风险可控的前提下,为消费信贷提供融资增信支持(这是《消费》文件中的原话)。

说这么多,房市怎么走,你是否应该有判断了呢?

概括论述就是:房价将在经济被迫由投资转型消费过程中,在风险可控和经济动力更迭,两者中寻找平衡。结合去年底的文章《解局 | 根据中央经济工作会议,谈对未来房市的4点判断》,很明显,暴跌耐不住经济的局促,我们接受不了;暴涨,压不住风险的累积,我们承担不起。房价走向将视,租赁市场的完善情况,房产税的立法实践情况,消费市场的繁荣情况,平衡控制。

短时间内不要咋咋呼呼讨论房价了,格局已定。

​如果你觉得这篇文章比那些神神道道、屁股决定脑袋,没有知识和逻辑的房产大V高明很多,为什么不打赏呢?​

国庆快乐!​​​​​

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