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独家丨2017南京楼市十大预判

来源:孟祥远  时间:2016-12-29 20:34:01

回顾2016年南京楼市,可谓波澜起伏。前10月,房价连续上涨,因此被称为“中国楼市四小龙”之一。自10月国庆期间出台限购、限贷政策之后,南京房价呈现出止涨企稳的态势,其中11月下半月环比11月上半月下跌了0.1%,进一步证实南京楼市调控之下确实明显降温甚至遇冷了。

值得一提的是,主页君@孟祥远  每年底都会发布未来一年楼市预判。2016年南京楼市的整体走向与主页君@孟祥远 在2015年12月31日的发布的「2016南京楼市十大预判」比较接近!而2014年、2015年楼市的主要预判在此前文章中也有专门发布,具体可参阅2年前发布的“【独家】2015南京楼市十大预判”,预判也基本准确。

那么,2017年即将到来,按照惯例,我会与大家分享自己对新一年南京楼市预判。今天我就把「2017南京楼市十大预判」正式公布,准确与否让时间去证明。当然,楼市的发展离不开大家的参与,想听听各位对于2017年南京房价走向的看法,下面我们不妨先来投个票吧,一年后也要见证:

预判01

楼市调控持续,地方以稳为主,货币政策比2016年收紧

在调控政策密集出台之后,南京四季度楼市降温明显,可见调控取得不错的成效。市场后期,调控仍会持续。不过目前调控已处于一个空前高压状态,其他此前不够严厉的热点城市可能会就调控打补丁,南京再加码的可能性已不大。

近期召开的2017年中央经济工作会议上,明确既要抑制房地产泡沫,又要防止出现大起大落。加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。因此综合来看,2017年楼市走向以稳为主。至于再加码的空间,要看央行和财政部统一部署,货币政策会比2016年有所收紧,降杠杆下,资金面也趋于紧张,买房人不宜过于激进。有可能对热点城市继续出台差异化的加码政策,具体要看一季度热点城市降温是否足够明显!

预判02

2017年南京房价整体企稳,上半年会继续回调,下半年或有一定回升,幅度都在个位数

从目前房价数据来看,南京房价正处于理性回归中,将逐渐趋于稳定。在连涨了21个月后,未来半年南京房价具有较大压力,会处于一个相对低位。不过受到南京楼市供应量有限、库存量处于低谷以及政策对刚需、自住客的保护等因素影响,2017年南京整体房价并不会有多大的下跌空间!

调控的矛头直指投资客,但也难免会误伤一部分改善客群和刚需。但调控政策是给市场降温而不是冰冻,既抑制投资投机需求,同时又保护刚需改善需求,最终目的是保障楼市稳定发展。2017年下半年可能会有所回暖,事实上的成交价会有所提升。

预判03

2017年新房供应有限,市场迎存量房时代,营业税可能2改5

2017年南京楼市供应量不会很大,其中1月份预计有30多家楼盘携6000余套房源入市,但最终能不能如期上市还得打上问号。全年预计上市纯新盘不超过40家,比2016年大幅减少此外,由于现房销售政策影响,今年拍出的很多高价地明年或无法入市,这也将缩减供应量。2017年土地供应会有增加,但很难当年形成新房有效供应。可以预见,明年南京楼市将迎来存量房时代,二手房将成为市场供应端的主力。但针对热点城市二手房,营业税可能会重新从满2年改为满5年,最快一季度财政部会落实,以抑制炒房。

预判04

开发商兼并重组增加,开盘释放优惠的楼盘会明显增多

火爆的2016年南京楼市,滋润了很多开发商。政策出台的前10个月,南京大部分房企便已完成了年度任务,好几家甚至超额完成年度指标。显然今年成绩不错的房企,明年的指标也不会低。

不过在调控政策出台之后,南京楼市日均成交量仅有200套左右,证明了房企受调控影响之大,明年这样的去化速度肯定难以满足开发商。所以,不排除有些开发商为了达到指标而释放更大幅度的优惠,给出力度不错的打折促销活动。

而市场压力之下,中小房企更加艰难,而此前拿地的资金和开发实力不足的房企难免要寻求合作,共同开发,抵御风险,甚至难免被兼并或低价收购的命运。

预判05

南京楼市分化加剧,并且呈现多元化,都市圈崛起

在这一轮楼市调控之后,南京楼市分化加剧,并且呈现多元化,主要包括板块的分化、开发商的分化、产品的分化、价格的分化这四方面。

板块的分化:有些板块依旧供不应求,有些板块却门可罗雀,后者调整压力大。那些价格涨幅过多、配套不足、投资客比重较高、开发商实力不足的板块最危险。

开发商的分化:受到土地成本和市场转冷等因素影响,中小型房企发展遇到瓶颈,面临破产、被并购等境地。央企和大牌房企在房地产行业中将扮演越来越重要的角色。

产品的分化:由于高价地多,南京楼市会迎来越来越多的高端楼盘,与普通刚需盘相比,产品差别会越来越大。

价格的分化:一线城市和热点二线城市房价会保持稳定,这是从人口、城市建设、经济基础各方面综合来看;而一些资源不足、居住条件差、发展不成熟的城市在这一轮调控中,压力较大。此前涨幅较大的城市降价压力大,像南京这样价格受控制的城市降价空间有限。

都市圈和南京城分化:未来一年不限购的都市圈价格表现整体好于南京城,环京(环南京)板块概念会崛起。但后期能否顺利出货也是投资客要着重考虑的问题。

预判06

2017年南京买房迎来抄底时机,刚需和自住改善可上车

楼市可能会迎来比较好的抄底机会。从楼市周期性角度来看,旺季卖房,淡季买房是比较明智的选择。旺季末期是最好的套现时机,而淡季能买到好房子,待到交付时市场不会差,能卖出好价格!过去的历史经验也告诉我们:调控之下,在低点买入市一个比较好的时机。

且目前的市场处于调整期并非降价期,短期之内确实市场有一定压力,但今年难有明显的降价潮,进入2017年楼市不乐观,但中长期我们还是很有信心。

预判07

房地产投资趋弱,城建迎来“爆发年”

2017年南京迎来城建爆发年:长江五桥建设、长江大桥维修,江北、雨花、江宁等区数十条道路建设,此外,南京地铁五号线已经正式开建,七号线也进入了勘测阶段,其余6条线路的前期方案工作也已于今年年初启动,目前正在全力推进中。

值得注意的是,2017年江北新区建设将步入快车道,南部新城迎来大开发,它们将成为2017年南京最大的城建项目。但弱市之下,城市利好的楼市转化率不足。

预判08

中介、营销人员日子不好过

调控政策直接重创了整个楼市的成交量,抗风险能力低的二手房行业受其影响更大。员工离职、店面关闭,已经在南京多个地区的中介出现。这样的市场下,小中介容易撑不住,而大中介也只是在咬牙煎熬。预计明年二手房市场业务还将继续大减,中介门店迎来关门潮。不到房价回升,二手房行业仍会萎缩。

此外,不少在宁房企明年只有少量房源入市,项目营销人员的需求量会大幅缩减,致使部分营销人员将面临下岗的境地。一些关联行业也并不乐观,需有过冬准备。

预判09

2017年成交量可能萎缩40-50%

2017年将呈现一个“量”的大幅度萎缩局面,主要包括以下几方面:

1、成交量萎缩将十分明显:今年南京新房成交量在13万套左右,估计明年会缩减到8万套,下降40%;

2、新房供应量减少:为了控制房价涨幅,除了执行限价政策之外,南京很多高价盘销许领不下来,使得推盘节奏放缓,新房供应量下滑明显;

3、有资格购买者锐减:双限之后,很多人没有了买房资格,首付门槛也提高到5成、8成。而调控的目标更是精准打击到投资客,抑制投资投机需求。

预判10

2017年南京楼市或维权不断

与南京楼市在全国市场上的准一线的地位不相符的是,南京很多楼盘品质不甚突出,在全国能树立标杆的不多。楼市火爆,开发商也容易降低品质要求,买房人尤其是投资客为了买到房对此并无过多要求。

当楼市告别火爆,很多买房人对房价上行的心理预期都在降低,这种情况下,就会暴露出之前因为房价一直上涨而掩盖的问题,很多楼盘交付之后,达不到业主预期,或将引发维权潮。之前变相涨价,精装质量差,开发商虚假宣传、违规承诺等都将受到惩罚。

从另一方面看,暴露问题可以促进监管,提升开发商对自身的要求,从而有利于营造良好的市场氛围,促进行业健康发展。而对于买房人来说,维权潮时往往是信心低点,何尝不是入手时机?

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