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美国加息,中央定调,2017年到底该是买房还是卖房?

来源:孟祥远  时间:2016-12-17 19:23:27

这几天的海外市场和中国楼市,注定是不平静的!国际国内两大消息突袭中国楼市,再一次将房地产推上风口浪尖。12月15日美联储宣布加息,国内“看空”楼市的声音铺天盖地而来;就在昨天,决定2017年中国经济与楼市走向的中央经济工作会议闭幕,会议上也着重论述了未来中国房地产市场发展方向,权威消息一流出,立刻引发了业内强烈关注。

在国际国内双重环境影响下,中国楼市究竟会何去何从呢?对于很多买房人来说,一个不容回避的问题:在未来1年中,我们到底是该买房还是卖房呢?对于未来中国楼市的展望与走势,本文将从美元加息、中央定调、买卖房策略三方面进行分析阐述。

1st

美元加息对中国楼市杀伤力究竟多大?

美联储宣布加息,并预计明年将加息3次的消息引发国内业界一片热议,多数人的解读都认为这对中国楼市是利空消息,且伤害力不小。以下三个观点是现在大家普遍认同的:

首先,中国楼市利空是很显然的。美元加息,虹吸效应愈发强势,使得美元资产更具吸引力,将让资金回流美国。随着新兴国家热钱的撤出,这也意味着中国市场会有资金的回流,楼市受到冲击也是肯定的。

第二,美元加息将提升房企拿地成本。一些外资通过拿地进入中国楼市,由于有外在的低利率优势,之前热情一直很高涨。现在加息,也会使得其融资成本提高,开发商对土地市场的热情也会随之下降;

第三,增加国内加息压力。加息属于货币收紧政策,此次美联储释放了一个更可怕的消息,预计明年将加息3次。那么,在大经济环境所迫下,中国加息概率也在增加。

孟祥远教授 独家解读:

即便美元加息节奏会在2017年加快,其对国内楼市这种偏利空性的影响会很小,不必过于担心。

1、基于中国资本市场的相对封闭性:国内市场还是有别于西方自由资本市场,其资金流动不是一个完全自由流动的状态,其他国家与地区资金的加速回流对相对封闭的国内市场造成的影响不会太大,大量的楼市资金不会轻易流到美国。且国内楼市的购买力主要来自国内资金,我国的购房主力也属于内销房,而非外销房。

2、影响中国楼市的关键因素还得看国内政策。不可否认,美元加息确实增加我国加息的压力。但目前中国经济刚企稳,基础还较薄弱,如果贸然加息会给经济带来不小的压力。且从我国过去20多年的货币政策来看,一直都是“量化宽松”。且在中y经济工作会议对货币政策的权威定调也是稳健。那么,在稳健的货币政策环境下,我国不会轻易动用“加息”手段。

2nd

权威表态,中 央定调下的楼市走向何方?

在昨天结束的中 央经济工作会议中,中 央定调楼市“房子是用来住的、不是用来炒的”这一表述引发高度关注,也引发各方分析讨论。今天,我们再来看看这个会议传递出的信号,发现涉及房地产内容确实非常丰富,值得重点探讨。

1、定位:坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

2、金融:在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

3、去库存:要坚持分类调控,因城因地施策,重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来,提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通,提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平,增强对农业转移人口的吸引力。

4、土地:要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。

5、租赁市场:要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。

6、投资:特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。

​孟祥远教授 独家解读:

此次,中 央对楼市的定调,导向已非常明确。在会议公报中,政府这些表述十分醒目且吸引眼球:「房子是用来住的、不是用来炒的」、「严格限制信贷流向投资投机性购房」、「要把防控金融风险放到更加重要的位置」「加快研究建立长效机制」、「抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落」。

我的结论基本可以判断,未来一年,我国房地产市场走势基本上是趋稳。目前我国房地产市场需求逐步降杠杆,但也不会药力过猛。房子不是用来炒的,但也不会大跌,更不是用来崩盘的。

1、那么,最近投资普通住宅,显然要比较谨慎了。政府都已明确指出既要抑制房地产泡沫,又要防止大起大落。可见短期之内,政府对于合理性住房需求是大力支持与保护的,而投资投机性购房行为依然是打压态势。

可以预期,最近这段时间投资会比较困难,投资客要保持高度谨慎,不要轻易出手,因为炒房行为会受到严格的限制。多观望,等待时机,寻求下一个风口。

2、会议中提出建立房地产长效机制也是一大亮点。问题的关键在于:这个长效机制该怎么落实?是否能达到「管住货币」、「抑制住投资投机性购房」「增加土地供应」、「提高住宅用地比例」的目标?

个人认为,会有难度。就拿增加城市土地供应来说,城市土地资源本就十分稀缺与金贵,要增加供应谈何容易啊!!!

3、提出「要加快住房租赁市场立法」,实质上反映出目前我国租赁市场还很不成熟,租房就是不如买房

如果说住房租赁市场成熟的话,其实对于无房者来说,租房是个不错的选择,买与租之间的鸿沟也就不会那么那么大了。但就目前而言,早点上车就是在为自己能够留在这个大城市争取机会啊!

5、坚持去库存方向不动摇,因城因地施策,重点解决三四线城市库存过多问题。其中特别提到“特大城市要带动周边中小城市发展”。个人认为,这个要实现起来难度可不小。有2个因素佐证

一方面,大城市凭借强大优质的资源优势,虹吸效应强,会把更多的人、财、物自然而然吸引到大城市,这显然是对中小城市不利的;

另一方面,我国在1980年就提出“控制大城市规模、合理发展中等城市、积极发展小城市”的城市发展方针,1989年12月七届全国人大常委会审议通过《城市规划法》时,也将城市发展方针修改为“严格控制大城市规模,合理发展中等城市和小城市”,到2017年的工作任务仍然还是不变,也可见效果如何。

不论怎样,政府初衷想法是好的,但道路艰难,还需要一个比较漫长的过程。

3rd

现在到底是买房还是卖房?

如今,市场环境再次明确转向,我们的买房思路也该转换!我的买房三阶段论:买买买——卖买买——卖卖买。

去年,南京启动时,最好的操作就是“买买买”,买到就是赚;今年上半年楼市持续火爆,房价一路走高,但机遇与风险同在,我就建议大家要“卖买买”了,逐步卖掉价值兑现产品;现在形势又有了新变化,当下最好的买房思路就是要“卖卖买”啦。

1、现在哪些房子要卖掉?

当下高杠杆投资肯定是不行了,对于已经价值兑现的产品,要尽快卖掉。何为价值兑现?就是已经涨了不少,涨势不再给力,而且也看不到太多增量资源的投入,这样的房子应尽早抛掉。

今年9月份的时候,建议大家要尽早卖掉6类房源:无名校的老破小、面积大的顶底楼、无实质利好的透支板块、开发商不靠谱的杂牌楼盘、刚需板块的改善房、涨幅过大的产品。

与“卖买买”不同的是,这次"卖房"思路不仅要卖出一些价值兑现的产品,还要卖出手中多余的房产,逐步降低杠杆,优化手中的资产配置。

当然,如果手头资金宽裕、没有经济压力的话,对于手中持有的此类还有不小上升空间的资产倒不急于出手,如一线学区房或优质次新房,因为稀缺或品质,往往还有上升潜力,就不必卖了!且南京手里多套房子的大有人在,房子依然是资产保值增值最稳妥的投资方式,房子全卖了之后钱又何有好去处呢?没有其他出路,就继续房子吧!

最后,现在卖房可不是件容易的事,加上不动产的成交周期比较长,现在卖房需要拿出诚意来,适当降低之前的高预期。反正,怎么算你都是赚了。做人不能太贪心!

2、 卖了还得买,现在该怎么买房呢?

刚需自主需求:宜早不宜迟!还是那句:赶紧上车吧!也许错过了这一波行情,留在大城市就更难啦;

改善性需求:现在可以好好挑选适合自己的房源。但鉴于明年新房上市量偏少,可选的也不多,而二手房进入存量时代可能会吸引一些人的关注。但新房肯定比二手房更有价值,不论是品质、税费,还是增值空间。二手房更适合首次置业者多考虑。改善群体谨慎挑选;

投资性需求:等待下一个风口吧!


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