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正式逆转!全国16城房价涨幅全跌,这一次南京玄了!

来源:孟祥远  时间:2016-12-11 22:37:08

最新消息!全国重点城市11月房价出现了全面下跌,南京在连涨两年后终于也降了!


今天,中国指数研究院终于发布了姗姗来迟的11月百城房价指数。其中,16个热点城市房价悉数下降,这在近年来都十分罕见,调控威力显现,市场震惊!


2016年11月热点城市新建住宅样本平均价格指数变化情况


值得一提的是,南京房价自去年年初到今年10月份,连涨20多个月后,房价涨幅首次出现下跌,跌幅0.01%。虽然南京跌幅小到可惜忽略,但包括南京在内的全国楼市形势变化已可见一斑!


孟祥远教授 独家点评


1从11月百城房价指数看全国楼市走向


1、全国房价虽然仍在涨,但涨幅在进一步回落。显然这由于部分热点城市房价悉数下降,拉低整体涨幅。我们从数据上能够看到目前三四线城市房价表现还是很不错的,以江苏南通为例,11月房价涨幅达到了2.71%,此外广东的佛山房价涨幅也达到了2.54%。总体来看,当下一二线城市房价分化加剧,三四线城市房价表现相对坚挺。


2、从供给端来看,房企的推盘量减少。以南京为例,近期南京楼市高端项目入市减缓,开盘的项目多以刚需楼盘为主,这进一步拉低了成交价格。不过在国家调控的大背景下,这样的数据表现是很不错的。


3、今年国庆期间,全国热点城市密集出台调控政策并取得初步效果,11月上海、深圳、武汉、南京、杭州、福州、成都、天津、石家庄等城市进一步出台各类政策平稳市场预期,楼市调控效果得到巩固并不断深化,市场大幅萎缩,成交量出现下滑。


4、对未来展望,成交量在最近下滑之后将基本保持稳定。不过与之前火爆的市场相比,将有非常明显的回落,下滑幅度在40%—50%。此外,价格走势也将进一步趋稳。


2那么,南京市场表现如何呢?


南京房价涨幅为—0.01%,在连涨20个月后,涨幅出现了首次下跌。对于南京这个价格疯涨的城市来说,这与政府多重调控手段的共同作用不无关系,应该说成果显著,且具有重要的风向标意义。南京市场有几个重点值得我们关注,第一,房价下跌会持续吗?第二,跌幅还会进一步扩大吗?第三,未来南京楼市未来怎么走?


1、量:后期南京楼市成交量会进入一个弱平稳状态,成交量会有40%—50%的回落,虽然客户在大幅萎缩,但是也不会跌到冰点。因为南京楼市还是有很大需求量的,刚需和改善需求大量存在。此外,成交量下滑的另外一个重要因素是近期南京楼市的供应量不是很大,政府对房地产市场的管控持续加码。


据扬子晚报报道,不少打算近期入市推新的项目迟迟领取不到预售证,上市量锐减。从11月份至今,南京新房上市量呈现逐渐萎缩态势,最近三四周的周末开盘量普遍在500套以内,跟正常情况相比缩水一半。对此,南京房管部门相关人士表示,所谓“25000元/㎡以上楼盘不得入市”的消息属于误传,从来没有设置过这样的“红线”,对于市场上房源偏少的情况,该人士表示正在积极进行总量调控,合理安排房源入市,确保南京楼市平稳运行。孟教授表示,对相关部门是否限制高价盘入市的消息持保留意见。


2、价格:我们认为南京房价的以稳为主,下降空间不会很大。主要有几点原因:


第一、政府调控的目的是促使房价平稳健康发展,房价大跌的可能性是不存在的。12月9日,重要政治局会议上分析研究了2017年经济工作,关于2017年的房地产,中央的最近说法是:加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。


第二、刚需和改善需求是存在的,从近期高新区、江宁禄口低总价刚需盘以及河西南、南站地区改善项目遭遇争抢,一房难求的场面可见一斑。



第三、开发商的成本是比较高的。具体不展开,大家懂的。开发商又不是雷锋,不到迫不得已,不亏亏本卖房。而开发商要保本,房价就不会明显下跌。


第四、现有库存量不足2.5万套,以当前的销量来看,去化周期也仅3个月左右,还处于一个较为安全的边际范围内。


12月11日上午11点22分截图



3、分化:主要包括板块的分化、开发商的分化、产品的分化、价格的分化这四方面。


板块的分化:有些板块供不应求,有些板块却门可罗雀,不谈河西这种开盘即遭疯抢的板块,当然河西也不再开盘了。这一波中我们可以看到很多刚需板块表现不错,比如空港新城的刚需盘新城保利天地,它于11月24日加推8#、19#楼,分别是78、88㎡的户型,共287套,均价约16838元/㎡左右,据开发商透露,去化非常不错。


开发商的分化:开发商在如今的买方市场中也不好受,开发商拿地的门槛加高很多,目前排在前十的开发商资金至少得有500万以上。但买方市场对买房人是好事,现在有机会能上车的抓紧上车。


产品的分化:由于高价地多,后市将会迎来越来越多的高端产品,比如麒麟板块的中南熙悦和京奥港未来墅,目前麒麟天花板是启迪方洲2万6的洋房,而这两个纯新盘预计都要卖3.5万以上,毕竟中南楼面价19195元/㎡,而京奥港楼面价更达到22353元/㎡。


价格的分化:纵观目前南京楼市房价,主城之内基本破3万,从全国层面来看,一线城市和热点二线房价会保持坚挺,这是从人口、城市建设、经济基础各方面综合来看;而一些居住属性差、发展不成熟的城市在这一轮中,则存在房价虚高。


32017年,南京或将迎来最好的买房时机


2017年的南京楼市,一些开发商为了冲刺业绩指标或打折促销。不过我们认为调控需要一个周期,在量价逐渐稳定之后,行政干预会慢慢退出,市场会重新进入一个恢复性的行情,所以未来一年值得买房人重点关注,是不错的买房时机。原因有三:


第一,涨的大,跌的小;涨的长,跌的短是楼市基本规律。经过调整期之后,市场会恢复稳定。


第二,高成本决定了未来房价不会低。现在开发商开发成本都很高,尽管会存在高价地被套,但不可能都被套。等到2018年,一批坚挺的开发商要解套,价格自然不会低。


第三,短期之内想把南京的市场彻底打趴下不太现实。南京已经经历很长一段时间比较优秀的市场,这也不是一天造成的,在这样的市场环境下,南京发展可期。

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