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三大消息新鲜出炉,南京跻身一线已板上钉钉!

来源:孟祥远  时间:2016-12-14 18:45:37

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今日头条

年关将至,各个城市陆续交出一年的成绩单。在经济转型与分化的大背景下,城市与城市之间的拉锯战也就此展开,围绕着新一线城市的争夺也变得更加的激烈。近3天连续传来3大消息,引发全国人民的高度关注。南京表现突出,未来将跻身新一线城市。

12月11日,克而瑞地产研究发布数据,南京超越杭州、天津、武汉等城市,成为“新一线”城市中最具投资价值城市;

12月12月,21世纪经济报道发布《2016—2017中国趋势年刊》之“新一线城市”,南京在GDP增速、房价涨幅等多项数据上位列前几位,值得关注。

12月13日,在北京举行的“国际一流城市论坛——新一线城市研讨会”上,民生证券副总裁、研究院院长管清友在主题演讲中表示,综合考核各项量化指标与节点城市,具备成为一线城市基础的城市有天津、杭州、成都和武汉,而有望成为准一线城市的包括南京、重庆、西安、苏州、合肥。


​孟祥远教授 独家观点分享:

南京作为长三角区域唯一特大城市,扬子江城市群的龙头,受到的关注越来越多。值得注意的是,在北京举行的的“国际一流城市论坛——新一线城市研讨会”上,南京屈屈作为有希望成为准一线城市忝列榜单,整体表现要落后天津、杭州、成都和武汉等城市。那么,南京这个城市的实力到底如何?有没有可能真正跻身一线城市呢?这很值得我们关注,今天我想通过这篇文章,跟大家分享一下我对南京未来发展前景的一些个人看法。

所谓一线城市是在全国政治、经济等社会活动中处于重要地位并具有主导作用和辐射带动能力的大都市。其主要体现在城市发展水平、综合经济实力、辐射带动能力、对人才吸引力、信息交流能力、国际竞争能力、科技创新能力、交通通达能力等各层面,一线城市在生产、服务、金融、创新、流通、综合商业指数等全国社会活动中起到引领和辐射等主导功能。

目前,国内的一线城市一般指北京、上海、广州、深圳。那么,我们现在探讨的“新一线城市”概念,还可以继续扩容几个。按照国家10大中心城市的发展方向,还有6个左右的名额留给成都、南京、天津、武汉、重庆、杭州、沈阳、西安、苏州等城市进行pk,择优进入。按照政治、经济、文化、社会等多个指标,我们认为南京综合实力跻身一线并无问题!

1、地位定位,南京是长三角城市群26个成员中唯一的特大城市(仅次于上海)、东部地区重要的中心城市(国家规划认定的中心城市,高于杭州)、扬子江城市群的龙头城市(江苏唯一),国家历史文化名城,全国重要的科研教育基地(全国前四)。

2、经济发展,2015年经济总量达9720.77亿元,位列全国第十一,排名不算高,但人均GDP在全国排名第四,表现亮眼。有些人认为南京的负债率很高,但我们恰恰认为负债率高,反而说明在经济发展上的投入比较大,对房地产行业的依赖程度比较高,行业前景乐观。此外,南京是全国综合交通枢纽,轨交里程在二线城市中排名第一。

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3、文化教育,南京是国家重要的科教中心,高等院校数量(南京211高校数量仅次于北京、上海)、两院院士、在校的大学生数量均位列全国前五。

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4、社会发展,南京城乡居民人均可支配收入年均增幅分别达到10.2%和11.9%,人均纯收入低于6500元低收入农户全部脱贫,城镇登记失业率始终控制在3%以内。在全国最早出台学前教育惠民举措,开展大规模教育布局调整,成为第一批国家级义务教育均衡发展省辖市。15分钟健康服务圈基本形成,城乡基本养老、基本医疗、失业保障、医疗救助制度实现全覆盖。

综上来看,我们认为南京跻身新一线城市,是毋容置疑的!

具体分析南京综合实力和评估数据,以下三块数据可供参考!

一、南京成为“新一线城市”中投资价值最高的城市!

12月11日,克而瑞地产研究发布数据报告《城市发展的新趋势——“新一线”投资价值划分体系》,从房地产、企业竞争、经济基本面、城市基建等四大维度进行建模分析,南京、杭州、苏州等市最终得分排名较高。

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结合降维分析结论及分项指标来看,南京、杭州、苏州、天津、武汉、重庆、成都、郑州、合肥等9市居于前列,人口导入能力强、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。

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行业健康度:南京、郑州、合肥消化周期不足三个月

从房地产行业指标来看,南京、杭州等排名在前列的城市行业健康度更佳,不仅成交规模较大、房价增速相对较快,市场供求风险也明显小于其他城市。

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需求基数:苏州人均收入、人均生产总值均居首位

17市常住人口已经突破700万,大多数城市人口基数足以支撑行业发展。从收入指标来看,共有5座城市人均可支配收入突破4万元,苏州更是突破5万元。

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城市基建:南京轨交交付里程数最长,武汉在建量最大

至2015年底,样本城市中共有17市开通了轨交,南京以224公里高居榜首,重庆以202公里排在次席。从在建量来看,共有13市超过100公里,其中武汉以193公里的里程数位居第一。

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二、“新一线城市”竞猜,南京GDP增速、房价涨幅、债务率位列前茅

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经济活力和可持续性

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科教实力

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金融实力

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宜居指数

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三、昨天新一线城市研讨会在京举行,南京获评准一线城市!

12月13日,由中关村华夏经济学基金会、每日经济新闻主办,每经智库承办的“国际一流城市论坛——新一线城市研讨会”在北京举行的。研讨会上,民生证券副总裁、研究院院长管清友在主题演讲中表示,综合考核各项量化指标与节点城市,具备成为一线城市基础的城市有天津、杭州、成都和武汉,而有望成为准一线城市的包括南京、重庆、西安、苏州、合肥。

管清友同时建议,参考经济特区的经验,给予相关城市政策支持。“未必都会成为一线城市,但权利的下放至少会为相关城市带来发展新机遇。”

谁会是下一个一线城市?

本报告主要从量化指标与重要节点城市两个角度,筛选出有望成为新一线城市的城市。

1、经济指标

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衡量一个城市的发展水平,经济指标毫无疑问是最重要的。本报告所选择的经济指标有三个,一是2015年人均GDP,人均GDP越高的城市,居民可以享受更高水平的物质生活。二是第三产业占比,第三产业占比越高吸收就业的能力越强,经济发展通常也越具有持续性。三是根据该城市2015年的GDP规模以及近几年的GDP增速,采用趋势外推法所预测的2020年GDP水平,较大的经济体量是成为一线城市的必要条件。

2、人口指标

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选择的指标包括2015年常住人口数(北京、上海、天津、重庆四个直辖市的人口指主城区人口)和常住人口变动率。存量人口规模决定了一个城市的总需求,人口变动率则反映了该城市的吸引力。

3、创新指标

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创新能力是一线城市不可或缺的,本报告选取2015年新增专利数,作为城市创新能力的衡量指标。北京、深圳、上海创新能力分别位列第1、第2和第4,与一线城市资源集聚对人才形成较强吸引力有关。广州位列第8,排名相对靠后,创新能力下滑也是近年围绕广州是否仍是一线城市争论的引发因素之一。非一线城市中,苏州市达到6.2万件,位列第3,与外资经济发达有关;杭州、宁波、成都、重庆、天津、无锡、南京、东莞、西安、武汉等城市的新增专利数也均超过2万件。

4、房价指标

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房价是衡量一个城市发展水平不可或缺的指标,反映了一个城市的竞争力。总体来看房价与城市发展水平呈正相关关系,在一二三四线城市间逐次递减。

深圳、上海、北京的绝对房价和以人均GDP/最新房价衡量的购房压力均位列前三,高房价一方面因经济发展水平较高,另一方也与资源集聚下人才涌入有关。厦门绝对房价与相对房价均排名第4,与其经济发展水平不相符。杭州、南京、广州绝对房价排名第5至第7,均在19000-20000元/平方米,与厦门房价差距较大。

综上,除北上广深四个现有一线城市外,从趋势外推预测的2020年GDP规模来看,重庆、苏州、天津、武汉、杭州、成都、南京、青岛8个城市经济体量较大;从人口指标看,重庆、广州、武汉、郑州、长沙、成都、杭州、厦门人口净流入率较高;从所申请的专利看,苏州、杭州、成都、宁波、重庆、天津、南京、无锡8个城市创新能力较强;从房地产价格看,厦门、杭州、南京、苏州、福州、东莞、天津、宁波8个城市较高。


资料来源:克而瑞地产研究、21世纪经济报道、每日经济新闻


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