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愿意下手的只有25%!买房人这次真怕了

来源:孟祥远  时间:2016-12-23 18:58:42


​大消息!从今天晚上开始,南京楼市将迎来2016年的最后一波推新潮,大家都很关注。

据孟祥远工作室的最新统计,年底这几天南京楼市预计有板桥蓝光公园一号、新城保利天地等多家楼盘携1700多套房源入市。从项目价格和定位来看,多以刚需项目为主,在调控高压下,价格也处于相对低位。这对刚需和自住客群来说,确实是一次不错的入手时机。

但,昨天我们在公号上发起了一个投票,问题是「今年最后的抄底机会来了,你会买吗?」,结果让很多人大跌眼镜,仅仅有25%的南京人,会选择这时购买。剩下75%的人对于当前的市场处于观望心理或者压根不关心。

12月22日测评数据

从我们多次对南京买房人的测评数据来看,发现当下买房人的心态与之前发生了很大的变化,下面是工作室分别截取8月6日、10月7日、12月22日三次测评结果制成的一张图,从中不难发现,新政出台前到新政出台后,南京愿意出手买房的人出现了大幅下滑,降幅接近一半。

下面两张图是8月6日「新政出台前」、10月7日「新政出台后2天」两天的测评数据截图,大家可点开查看大图,这样会清晰一点。

调控出炉后,10月7日的调查数据

8月6日测评数据

那么,问题来了,当前市场发生了怎样的变化?我们应该秉承怎样的态度?后期买房人入市该如何操作?这是很值得关注的。

真冷了!南京楼市的降温大势已定

南京楼市量、价均亮起了红灯,市场真的降温了!

量:我们制作了一张「2016南京8—11月认购、成交折线图」,结果显示,南京楼市在新政出台后,认购量和成交量均出现了一定的下滑,其中成交量表现更为明显。

价:11月70城房价数据显示,南京11月下半月的房价涨幅环比上半月下降了0.1%(意指最新的南京11月下半月房价,比上半月房价下降0.1%)。此外,南京房价同比涨幅从10月份的44.4%下降到11月份的42.8%,涨幅收窄1.6个百分点。

综上所述,南京楼市降温大势已定。这是买房人从此前买买买的乐观情绪转向于观望,甚至悲观的主要原因。

南京房价真的不安全吗?

昨天经济学家马光远在南京,他表示,房地产市场降温大势已定,高净值人群应当适当减持房产。他同时认为南京现在的房价不够安全,想买房可以等一等,至少等明年春天再作决定。

对此孟祥远教授 表示:对马先生的判断不评价,他讲得挺吸引人,分析大势也好听。不过全国性专家要做出一个带有具体操作指导的判断要慎重,没有充分深入的调研进而掌握数据和逻辑,就下判断不大合适,容易误导人。至少对一些纯刚需来说,我们从来不建议一味等待,有合适时机就下手,不是所有的房源都等得起的。

那么,当下的南京房价真的不安全吗?从国家政策到地方财政,再到整体市场来看,结论并非如此:

第一、中央对楼市的定调,导向已非常明确。政府这些表述十分醒目且吸引眼球:「房子是用来住的、不是用来炒的」、「严格限制信贷流向投资投机性购房」、「要把防控金融风险放到更加重要的位置」「加快研究建立长效机制」、「抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落」。所以,并没有说南京这样的城市房价过高,需要降下来,而是要稳定,这是2017主基调。南京市各个方面也不愿意楼市出现大跌的局面,希望维持在一个相对安全的水平上。

第二、目前南京楼市新建商品住房总量在2.5万多套,以8—11月月均认购量计算,去化这些库存仅需要2个多月时间。因此当前南京楼市依然供应偏紧,房价不具备大跌基础(个人认为降幅超过10%就算是大跌了)。有的楼盘推出,还是一房难求的。

第三、河西、江北、江宁等多个板块遭遇严格限价,从今年下半年以来这些板块的新房价格几乎未出现上涨,因此出现了新房、二手房价格严重倒挂的现象。这种限价实际上也是对新房价格的一种保护机制,防止其涨,也防止了其大跌。所以,不难看出,后期这些板块还会有不少机会的。

面对当前的市场,买房人如何应对?

大家要知道一点:「风险都是涨出来的,机会都是跌出来的」。房价永远是涨的大,跌的小;涨的长,跌的短是楼市基本规律。

我们认为调控需要一个周期,在量价逐渐稳定之后,行政干预会慢慢退出,市场会重新进入一个恢复性的行情,所以未来一年值得买房人重点关注,是不错的买房时机。

高成本决定了未来房价不会低。现在开发商开发成本都很高,尽管会存在高价地被套,但不可能都被套。等到2018年,一批坚挺的开发商要解套,价格自然不会低。

短期之内想把南京的市场彻底打趴下不太现实。南京已经经历很长一段时间比较优秀的市场,这也不是一天造成的,在这样的市场环境下,南京发展可期。

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