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【干货】选什么样的房子未来好出手?

来源:北漂房事  时间:2019-06-04 11:27:36

​​旧文重发系列之《选什么样的房子未来好出手?

此文成文于2018年5月,至今仍有十足的参考意义。

以下为正文

最近随着沈阳的限购和边境小城丹东一手房价格“暴涨”(指的是18年4月),有很多小密圈的粉丝开始坐不住了。

私下问我很多各种能不能买的问题。事实上,我并不希望这种问题出现在我粉丝里的,因为,跟风买类似丹东的购房者是韭菜中的韭菜,不解释。

直接上干货。

一、城市的选择

很多很多很多的朋友问到一些四五线的城市能不能投资的问题:

如果是当地土著或者老人故土难离,可以在当地买一套体面的大房子,但是一定要贷足。否则就老老实实在一线和二线省会城市里面选。

注意以下两点:

1.刚刚涨过的城市慎重选筹

像南京、武汉、郑州、天津、合肥这类城市本身就几年一个涨幅,都在回调或者阴跌阶段,不是碰到特别笋的盘建议谨慎出手,不要为了买而买,否则套住真心不好出手。

2.万年不涨的城市考察后再出手

像最近比较火的沈阳、贵阳、西安等弱二线城市,并不适合所有人都去跟风买进。对于屯债流的骨灰级买家,人家根本不考虑卖房问题,所以三五年不好出手对人家根本不造成任何影响。而随意就跟团买了贵阳的北方人,从买期房到下房本再到满二年、满五年,这期间想没想过要跑几趟?你连打理的时间都没有。特别是只买一套小房子的,赚那点钱都不够路费的。

如果你实地跑一趟,确切说折腾一趟,自己就有答案了。

二、区域的选择

记住一个核心词汇:投住分离(指的是投资)。

我们往往有这样的幻想,我买了这套房子,以后自己怎么怎么住着多舒服,一般这种想法的人最后多半买了CEO盘,需要洗很多年才能见到涨幅的。

好出手的房子一般具备以下几个特征:

1.临铁

因共享单车的普及,离地铁距离走路不超过20分钟都算临铁盘,沿着地铁线找过去,只要看房用心、踩盘数量够,基本你会在地铁末端的那几站找到心仪的笋盘。

2.配套成熟

后面也会提到这个特征。凡是配套成熟地段,都是工薪阶层首选区域,未来不愁快速出货。比如:深圳的龙岗中心城、翻身就属于这种类型。切忌不要买一座城市“兔子不拉屎”还在炒作预期的地段。这种对赌风险非常大,一旦热点散去,基本被套。比如:很多城市的新区,炒作过后,交易量一片狼藉。

3.起价不高

符合了临铁、配套成熟这两个特征的区域一般价格是比较贵的,这种楼盘未来涨幅一定是有限的。所以要多花时间踩盘,找到一些被低估的盘或者回调较大的盘,这类盘起价不高,再次回调的可能性几乎没有,未来一旦产生暴击涨幅并不差。比如:北京的旧宫、老北苑、花家地就属于这种类型。

三、总价的选择

每座城市在一定时间内都会有一个房价天花板。比如:北京、上海超过2000万的房子交易周期就成指数上升了。那么在这个时间段,300-400万左右的入门刚需房就要先涨,毕竟大部分人都是介于买得起和买不起这条硬杠杠两端。

事实也证明了这个观点:北京今年2月底以来,随着返京、开学、小阳春等几个时间点的重叠,到4月底,300-400万总价的刚需房逆势上涨,交易周期大大缩短,中介带看量直线上升。

所以,在总价的选择上,如果手里资金充足的情况下,尽量避开300-400万“红海”盘,又要避开2000万以上“冰山”盘,尽量选择大部分人喜欢的600-800万“白领”盘和改善需求强烈的800-1000万“蓝海”盘。

其他城市可以根据房价自行对标。

四、房屋属性的选择

 1.户型

尽量选择中规中矩的两居或者三居室,不要特别不规整的户型,面积不要超过130平米。

解析:

两居和三居是城市家庭生活居住的常规户型,受众面广泛;不规整的户型会引起购房者的反感,特别有些注重fengshui的人很在乎户型的方正;超过130平米的房子在总价上会比较高,同时大部分人不追求过大的面积,否则难以打理。

2.朝向

不要纯朝北的房子,有西晒的城市尽量不要西北朝向的房子

解析:

纯朝北的房子意味着永远见不到直射的阳光,正常买来自住的购房者宁愿面积买小点也不会考虑这种房子;像西安这种西晒十分严重的城市,西北向的房子很难入购房者法眼,交易周期拉长。

3.楼层

对于6层板楼,尽量不要买顶层;对于高层电梯楼,不要买顶层和5楼以下楼层。

解析:

6层的顶楼:一般没人愿意爬;

高层电梯楼:其实,近些年无论是建筑质量还是防水、防晒这种技术,已经几乎可以解决顶楼漏水和过热问题。楼王的概念就是从香港顶楼衍生出来的。但是人们对顶楼的偏见可能还需要洗很多年。而5层以下楼层除非光照十分充足,否则购买人群稀少,卖出时间长,折价明显。

4.配套

衣食住行,生老病死,能满足所有需要的配套并不是好配套。正常小区周边有较大的购物中心、方便的交通基本就可以满足绝大多数人的需求。

解析:

医院、火葬场附近的楼盘,如果折价较深,特别是大城市,随着人们观念的变化,大家对这种以前比较避讳的配套越来越看淡了。

编后话:本文主要是针对刚需购房者和初级投资者的一些原则性建议,核心主题是未来好出手,力求中规中矩,是一篇防止踩坑、被骗、乱买的干货文。

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